Продажа Аренда Дома, дачи Участки
Продажа Аренда ПродажаАренда

Эта стабильная Германия

Эта стабильная Германия

Если в период общеевропейского жилищного бума россияне мало интересовались недвижимостью в Германии, предпочитая покупать дома и апартаменты в Болгарии, Испании и на Кипре, то в последние годы ситуация изменилась. Сейчас во всех публикуемых рейтингах инвестиционных предпочтений россиян Германия входит в пятерку наиболее востребованных стран. При полном отсутствии «имиджевой» рекламы и близости к теплым морям.

На волнах кризиса

На самом деле, все объясняется просто – после шумных кризисных падений многих еще недавно казавшихся незыблемыми рынков, Германия оказалась одной из немногих стран, где положение в секторе недвижимости осталось стабильным. Местный рынок жилья благодаря высоким сопутствующим продаже затратам и далеко не символическим налогам на недвижимость оказался не таким привлекательным для спекулятивных вложений, как рынки европейских соседей. В итоге во Франкфурте-на-Майне, Мюнхене и Дюссельдорфе средние цены за последнее десятилетие общеевропейского предкризисного благополучия выросли лишь на несколько процентов, в то время как Восточной Германии они даже понизились.

В 2008 г. оказалось, что низкая волатильность германского рынка имеет и обратную, положительную сторону. Когда в курортных странах инвесторы начали спешно распродавать свою недвижимость, стремясь уйти с наименьшими потерями, цены резко пошли вниз. В это время в Германии цены упали очень незначительно: стоимость квартир снизилась на 1,3%, а домов – на 2,6%. Средняя цена на вторичном рынке в 2008 году составила 2257 €/кв.м., а средняя цена отдельного дома, по данным финансовой группы HypoportAG– €235 тыс.

В 2009 г. значение сводного жилищного индекса HPXот компании Hypoport, учитывающего динамику цен на квартиры, новые дома и объекты вторичного рынка, изменилось за год с январских 97,64 пунктов до 96,57 единиц, отмеченных в конце года. Исходя из этой статистики, можно сказать, что общее падение цен по всему рыночному спектру в Германии составило 1,1%. Но если сравнивать этот показатель с падениями цен в Дубае, Прибалтике и Болгарии, то назвать этот сопоставимый со статистической погрешностью спад «кризисным» как-то не получается.

 

Осторожный подъем

С начала текущего года сводный индекс HPXвырос с 96,84 до 98,24 условных единиц или на 1,44%, полностью отыграв прошлогоднее падение. При этом средняя стоимость квартир увеличилась с €132 тыс. до €138 тыс. Новые частные дома подорожали с €228,5 тыс. до €232 тыс., а частные домовладения вторичного рынка – со €168,5 тыс. до €176 тыс. Рост стоимости был отмечен во всех учитываемых индексом сегментах, показав наибольшее значение для квартир, среднее удорожание которых составило 4,5%.

Из германского отделения международной группы Savills сообщили, что за первую половину 2010 г. было реализовано 33,9 тыс. единиц жилья, а объем инвестиций в жилую недвижимость составил €1,99 млрд. Это несколько меньше, чем в соответствующем периоде 2009 г., когда количество проданных объектов составило 34,4 тыс. на сумму в €2,1 млрд., но эксперты компании обращают внимание на то, что по сравнению с прошлым годом резко увеличилась активность иностранных инвесторов, которыми в этом году приобретено 18,5 тыс. единиц жилья, что составляет более половины всего объема продаж.

Статистические данные Savills, таким образом, лишний раз подчеркивают получившую в последнее время распространение тенденцию – главной задачей для жилищных инвесторов во время кризиса становится уже не погоня за процентами роста цен на недвижимость, а простое сохранение капитала путем его вложения в устойчивые рынки. Кроме Германии, этот эффект хорошо заметен и в европейских «странах-сейфах» – Люксембурге и Швейцарии.   

По классификации, крупные города, обладающие наиболее солидным весом в экономике страны, принято относить к категории «А» (A-Städte). Это – Берлин, Гамбург, Мюнхен, Штутгарт, Франкфурт, Дюссельдорф и Кельн. Здесь регистрируется наибольшее количество сделок по недвижимости и сюда направляется основной поток инвестиций в новое строительство.

В семи основных городах Германии, согласно июльскому отчету компании BulwienGesa, AG ведется строительство 21,47 млн. кв. м. новых зданий, что на 3,5% меньше, чем в прошлом году. Размер инвестиций оценивается в €72,5 млрд. Интересно, что в сравнении с предыдущим годом офисных площадей строится на 10,3% меньше, а жилищный сектор, напротив, показал прирост в 5,4%.

По данным компании L&B ImmobiliyaBaumgärtner und Lehmann GbR, лидером списка самых дорогих городов Германии остается Мюнхен. За квартиру среднего качества и месторасположения здесь необходимо будет отдать около 2150 €/кв.м.

За Мюнхеном следует Штуттгарт, где похожая квартира обойдется примерно в 1850 €/кв.м. В тройку самых дорогих городов попал и Дюссельдорф, где квадратный метр стоит порядка €1700. За ним идет Фрайбург с ценами около 1650 €/кв.м. В Кельне среднюю квартиру можно купить за 1500 €/кв.м. Такие же цены и в бывшей столице ФРГ – Бонне. Седьмое место занимает город Карлсруэ, где квадратный метр жилья обойдется примерно в €1460.  В Гамбурге – €1450. На этом же уровне цены в Дармштадте. Замыкает десятку Висбаден с ценами около 1400 €/кв.м».

 

Германия для инвестиций

«Доля покупателей немецкой недвижимости, из России - небольшая. Основными иностранными инвесторами в недвижимость Германии являются американцы, израильтяне и китайцы», - говорит Георгий Перегуда, директор по недвижимости и представитель в России Estate Deutsch. По данным немецкого аналитического издания ImmobilienZeitung, из всего количества сделок с участием иностранных инвесторов на долю США приходится 26-28%, на долю израильтян 22-24%, китайцев - 35-37%. Всё остальные страны составляют 12-14%. Если американцы, в основном вкладывая в восточные земли, скупали недорогую жилую недвижимость, в перспективе рассчитывая получить доход от будущего повышения цен вследствие развития этих земель, то китайцы больше покупали на западе. «Причём покупались объекты, где можно было организовать бизнес и использовать под жильё», - уточняет Георгий Перегуда.

Сегодня наилучшие показатели динамики строительства – в Берлине, где вводится в строй 4,8 млн. кв. м. новых площадей, что почти на 10% превышает прошлогодний показатель. Объем инвестиций в строительство составил здесь €14,7 млрд. Например, только на строительство нового международного аэропорта Берлин-Бранденбург, который должен открыться в октябре 2011 года, выделяется €2,83 млрд.

Благодаря крупным государственным вложениям в развитие инфраструктуры германской столицы, Берлин стремительно прощается с имиджем части «восточных земель». В город перемещаются штаб-квартиры крупных национальных компаний, здесь постоянно проходят выставки, конференции и разные другие деловые и культурные мероприятия. Это позволяет надеяться, что столица Германии со временем станет не только формально-официальным, но и культурным и деловым центром страны.

На этом фоне увеличивается интерес к берлинской недвижимости, цены на которую пока не высоки. Для сравнения: сейчас квадрат в хорошем районе Берлина стоит от 1500 €, а на западе страны, в районе Франкфурта-на-Майне, Баварии и Баден-Вюртемберге - до 5000 €/кв.м.

Любовь Баумгертнер из компании L&B Immobiliyaуверяет, что наиболее низкие цены на недвижимость - в федеральных землях бывшей ГДР: Саксонии, Саксонии-Ангальт, Тюрингии и Бранденбурге. Здесь легко можно найти квартиры ценой до 1000 €/кв.м. В некоторых городах цены на среднее жилье могут составлять и 300-400 €/кв.м. Как говорит эксперт, самыми интересными в плане капиталовложений в этих землях являются такие крупные города, как Дрезден и Лейпциг, в развитие которых вкладываются огромные государственные инвестиции и проводятся поощрительные программы по санации исторических зданий.

Наибольший интерес у русскоязычных покупателей сейчас вызывает недвижимость Берлина и Баварии.

 

Что делать?

Вопрос «что именно покупать?» в беседах с российско-немецкими консультантами начинает звучать философски. Российским инвесторам советуют обратить внимание на многоквартирные дома, офисные центры, отели, рестораны, дома для престарелых, энергетические объекты. О последних как о «рыночной новинке» эксперты говорят с особым удовольствием, предлагая инвестировать в технологи будущего - солнечные батареи. О состоявшихся сделках в этой сфере умалчивают, намного охотнее рассказывая о вариантах более привычных.

«Первое, что я бы посоветовала – это жилая недвижимость для отдыха. Например, небольшие квартиры в курортных городах, у озер, у термальных источников, в Альпах», - говорит Татьяна Пролеско, руководитель отдела недвижимости за рубежом компании «Элит-Проект».

Пример. Апартаменты с подземным гаражом в Бад Тельц – курортном городе Баварии, 36 кв.м. по цене 94 000 евро. Дом расположен в 45 минутах езды от Мюнхена. Или двухкомнатные апартаменты в Оберау – это лыжный курорт немецких Альп, 47 кв.м. по цене 93 500 евро;  или же квартира в Обераммергау, 63 кв.м. за €99 тыс.

Вторая «классическая» позиция - квартиры для сдачи в аренду. Готовый вариант: трехкомнатные апартаменты в г. Баден Баден, неподалеку от центра города,  67,5 метров по цене 67 500 евро (1000 евро за метр). Квартира сдана в аренду по цене €420 в месяц.

В листингах компаний среди предложений на продажу есть отели по цене от €250 тыс., правда, «покупаться» на подобные предложения сами же эксперты не советуют. Средние цены на объекты отельного бизнеса начинаются от €600 тыс. до €1 млн., вблизи Мюнхена - от €1,5 млн. Рестораны, кафе, бистро продаются от €200 тыс. Например, в центре Баден Бадена можно найти такой объект за €400 тыс.

 

Дополнительные опции

Из-за довольно высокого налогового бремени Германия не может, как некоторые другие страны, предложить предпринимателям чрезвычайно высокого дохода. «Применимо к немецкому рынку недвижимости, хорошей доходностью считается 8–10% годовых. 12 % - это очень высокая доходность, а процент свыше бывает очень редко. 15% - это практически невозможно», - оценивает Татьяна Пролеско, руководитель отдела недвижимости за рубежом компании «Элит-Проект».

Но это компенсируется правовой защищенностью и отсутствием коррупции, которые, оказывается, имеют для многих инвесторов куда более важное значение, чем высокие, но связанные с риском прибыли.

В последнее время инвесторов из России привлекает возможность покупки не только жилой, но и коммерческой недвижимости. Главным образом это обусловлено благоприятными условиями для ведения бизнеса, правовой защищенностью предпринимателей, а также потенциальной возможностью постоянного проживания на территории Германии.

По словам Георгия Перегуда, при инвестировании не менее чем двухсот пятидесяти тысяч евро и создании не менее пяти рабочих мест гражданин РФ имеет возможность претендовать на получение вида на жительство. Согласно закону о проживании, трудовой деятельности и интеграции иностранных граждан в ФРГ, иностранцу может быть предоставлен вид на жительство статуса Aufenthaltserlaubnis– срочный вид на жительство - для ведения  самостоятельной трудовой деятельности, если:

1.         на это есть приоритетные экономические интересы или особая региональная потребность

2.         деятельность предположительно окажет благоприятное воздействие на экономику

3.         финансирование намерения гарантировано собственным капиталом либо согласием на предоставление кредита

Собственно, предпосылки 1, 2, 3 считаются выполненными, если иностранец инвестирует не менее  250.000 (двухсот пятидесяти тысяч) евро и создаёт пять рабочих мест.

Вид на жительство статуса Aufenthaltserlaubnisпредоставляется на срок не более трёх лет. По истечении этого срока, в отступление от положений § 9 абз. 2, может быть предоставлен вид на жительство статуса Niederlassungserlaubnis– бессрочный вид на жительство, если иностранец с успехом реализовал запланированную деятельность и его жизнеобеспечение гарантировано. Это положение распространяется на все виды капиталовложений в недвижимость.

КОММЕНТАРИИ ЭКСПЕРТОВ
 
Татьяна Пролеско, руководитель отдела недвижимости за рубежом компании «Элит-Проект»:
- Некоторые клиенты приобретают жилье для учащихся в Германии детей, это квартиры, например, в Аугсбурге: €45 тыс. – €60 тыс., в Маннхайме – €30 тыс., в г. Кайзерслаутерн – €40 тыс. Мюнхен – квартира в центре города, в старинном доме-памятнике 1870 года постройки, 99 кв.м. по цене €490 тыс. Если в городе есть вуз – жилье стоит дороже и выгоднее сдается в аренду. Трехкомнатная квартира в Баварии, Геретсрид, 15 км до озера Штарнбергерзее и до лыжных подъемников в Альпах, €115 тыс. Кафе в центре г. Эттлинген, на берегу реки Альб, в 20 км от Баден Бадена, 140 кв.м., €245 тыс. Востребованы кредиты, выдаваемые немецкими банками нерезидентам. Ставки от 4%, заявления рассматриваются в индивидуальном порядке.
 
Мила Михалёва, руководитель направления сопровождения инвестиций в коммерческую недвижимость Германии ГК ЛУНО:
- Что покупать? Например, отели. Наши клиенты делают покупки от €2 млн. Но управление гостиничным бизнесом требует хороших навыков. Необходимо отслеживать работу управляющего и быть в курсе всех дел. Если это не крупный объект (от 100 номеров), который можно отдать в управление оператора, мы не советуем этот вид инвестиций. Другой вариант. Немцы предпочитают арендовать жилье. В мегаполисах соотношение аренды/покупки составляет 80/20. Доходная жилая недвижимость – это выгодное вложение. Но для инвестиций интересны объекты, в составе которых имеются торговые и офисные помещения. Это позволяет уменьшить риски и повысить доходность.
 
Любовь Баумгертнер, совладелец компании L&B ImmobiliyaBaumgärtner und Lehmann GbR:
- Берлин – самая дешевая и одна из самых привлекательных столиц Европы, город с огромнейшим потенциалом, где рынок недвижимости отличается чрезвычайной подвижностью. В Берлине практически все покупается, продается, перепродается, сдается в аренду, что привлекает как немецких, так и иностранных инвесторов. Цены на недвижимость Берлина очень разные. Можно купить квартиру и за 500-600 евро за квадратный метр, а можно и за 3000-4000 евро. В некоторых районах, таких как Митте, Пренцлауэр-Берг, Кройцберг – цены за последние 5 лет выросли в два и более раза. Цены в районах Шпандау, Райникендорф, Штеглиц – в течение ряда лет почти не менялись.
 
Ольга Сурикова, заместитель генерального директора  ООО «Ленальп»:
- В последние полгода мы наблюдаем  заметно выросший стойкий интерес наших соотечественников к рынку недвижимости в Германии. Покупатели  из Москвы и центральной России предпочитают Берлин, а  Мюнхен-среда петербуржцев и сибиряков. Отдельное место занимают традиционные курорты Баден-Баден, Бад  Райхенхаль, сказочные города в районе Боденского озера. Такие места популярны среди «аристократов», тонких ценителей вкуса. В 2009 году Германия заняла первое место в центральной Европе по количеству сделок с недвижимостью, сделанных нашими соотечественниками. Нам представляется, что основная причина здесь - мировой финансовый кризис и возросшая грамотность российских инвесторов.

Текст: Константин Криницкий, Юлия Лозовская

Оригинал статьи расположен на сайте "Дом за рубежом"